martes, 4 de junio de 2013

Interesante análisis del RD 235/2013, por José Díaz- Reixa Jiménez

Con la aprobación del REAL DECRETO 235/2013, DE 5 DE ABRIL, se apruebó el Procedimiento Básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios que se construyan, vendan o alquilen por un periodo superior a los 4 meses, transponiendo la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010 y refundiendo el RD 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción.

Mediante él, se incorpora la obligación de construcción de edificios con “consumo casi nulo” a partir del 31 de diciembre de 2020, plazo que se adelanta dos años en el caso de los edificios públicos, al estar directamente relacionado con las emisiones de CO2 a la atmósfera. Introduce un Procedimiento Básico para el cálculo de la calificación de la eficiencia energética de los edificios, considerando aquellos factores con mayor incidencia en el consumo energético como podrían ser la evolvente del edificio, las instalaciones de agua, luz y calefacción, los sistemas de puertas y ventanas...

Este RD establece la obligación, a partir del 1 de junio de 2013, de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que incluya información objetiva con la que poder comparar y evaluar la oferta inmobiliaria existente, pretendiendo favorecer la promoción de edificaciones de alta eficiencia energética y el ahorro del consumo de energía. Para edificios que presten servicios públicos, se establecen plazos específicos para que se adapten al Procedimiento Básico, obtengan el certificado y exhiban la etiqueta de eficiencia energética: 1 de junio de 2013: Los de superficie útil superior a 500m2. 9 de julio de 2015: Los de superficie útil superior a 250m2. 31/12/2015: Los de superficie útil superior a 250m2 arrendados.

Crea un Registro General de certificados, gestionado por el órgano encargado de las comunidades Autónomas, o los organismos colaboradores habilitados al efecto, donde deberán inscribirse todos los certificados que se emitan en la respectiva comunidad autónoma y que servirá para formar una estadística del parque inmobiliario español (el 60% de los edificios residenciales en España se construyeron sin tener en cuenta ninguna normativa de eficiencia energética, siendo la primera de ellas de 1979).

OBJETO: Establecer condiciones técnicas y administrativas para realizar las certificaciones, la metodología de cálculo de la calificación energética de los edificios y aprobar la etiqueta de eficiencia energética.

FINALIDAD: Promoción de la eficiencia energética y protección de los consumidores y usuarios.

ÁMBITO DE APLICACIÓN: - Edificios de nueva construcción; - Edificios o partes que se vendan o alquilen; - Edificios públicos con superficie superior a los 250m2 frecuentados habitualmente por el público.

EXCEPCIONES: - Edificios declarados Bien de Interés por sus valores Arquitectónicos o Históricos; - Los dedicados al culto o actividades religiosas; - Construcciones provisionales con una duración menor o igual a los dos años; - Edificios que se compren para reformas importantes o su demolición; - Edificios o partes que se usen menos de 4 meses al año o con un tiempo limitado, si su consumo es menor al 25% del que resultaría de su uso durante todo el año.

¿QUÉ PASA SI UNO DE LOS INMUEBLES NO TIENE EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA?El certificado tendrá una validez de 10 años, estableciéndose por parte del órgano competente de la Comunidad Autónoma las condiciones específicas para su renovación o actualización considerándose responsable de su actualización al propietario o promotor cuando crea que se han variado aspectos del edificio que pudieran modificar la calificación energética. Lo que más se escucha entre los agentes implicados es si realmente el certificado sirve para algo, o es una medida recaudatoria más. La verdad es que partir del 1 de junio todos los propietarios de edificios, viviendas o locales que se alquilen con una duración superior a los 4 meses, o se vendan, estarán obligados a poner a disposición de los compradores o arrendatarios un certificado de eficiencia energética de ese inmueble. Para ello, debemos situar el RD en el contexto apropiado, y es que el mismo día de su publicación, se aprobó el Plan Estatal de Fomento del alquiler de viviendas, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas para 2013-2016 que para garantizar sus objetivos (entre los que se incluye la mejora de la calidad edificatoria y en particular su eficiencia energética) se estructura en diferentes programas ejecutivos con previsión de ayudas de hasta el 70% del importe de las obras.

INFRACCIONES: El artículo 18 del RD establece las infracciones y sanciones, remitiéndonos al artículo 49 del TRLDCU, apartados k) y n). Se observa un régimen bastante restrictivo, y amplio en el sentido de no establecerse con claridad, o no tipificarse expresamente las diferentes infracciones. Durante la tramitación parlamentaria de la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, el PP ha incorporado diferentes enmiendas al listado de infracciones en materia de la certificación energética, dividiéndolas en las siguientes categorías:

MUY GRAVES: multas de 1.001 a 6.000€. - Falsear información en la expedición o registro del certificado. - Actuar como certificador sin el título habilitante pertinente.

GRAVES: multas de 601 a 1.000€. - Incumplir la metodología de cálculo del procedimiento básico. - No presentar el certificado ante el Registro de la Comunidad Autónoma. - No incorporar el certificado del proyecto en el proyecto de ejecución del inmueble. - Exhibir etiqueta que no se corresponda con el certificado real. - Vender o alquilar sin entregar o poner a disposición un certificado en vigor. - La comisión de 2 infracciones leves durante 2 años.

LEVES: multas de 300 a 600€. - Publicitar inmuebles sin mencionar la calificación energética. - No exhibir la etiqueta cuando sea obligatorio o exhibir una sin el formato o contenido mínimo. - Expedir certificados sin la información mínima. - Incumplir las obligaciones de renovación o actualización. - No incorporar el certificado en el Libro del Edificio. - Publicitar la calificación del proyecto cuando el edificio ya está terminado.

No obstante, si el beneficio obtenido supera el importe de la sanción, se impondrá multa por importe “equivalente” teniéndose en cuenta la graduación del daño producido, el enriquecimiento obtenido injustamente y la concurrencia de intencionalidad y reiteración.

Es una obligación de los propietarios extensiva a las agencias y portales inmobiliarios, ya que a partir del 1 de junio no se podrán anunciar o publicitar inmuebles que no posean el certificado, al poder llegar a ser considerados nulos los contratos que se celebren, con los gastos judiciales que supone las indemnizaciones que procedieran por los perjuicios que se causen además del establecimiento de sanciones por incumplir la normativa con multas van desde los 300 hasta los 6.000€

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